{"id":229,"date":"2022-01-03T18:59:44","date_gmt":"2022-01-03T17:59:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/?p=229"},"modified":"2022-02-25T10:17:05","modified_gmt":"2022-02-25T09:17:05","slug":"il-diritto-condominiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/2022\/01\/il-diritto-condominiale\/","title":{"rendered":"Il diritto condominiale"},"content":{"rendered":"

Il diritto condominiale, dopo anni di silenzio legislativo, \u00e8 stato oggetto di riforma nel 2012 con la Legge 220 che, sebbene abbia disciplinato la materia in maniera pi\u00f9 compiuta rispetto al passato, lascia comunque ampio spazio ad interpretazioni della stessa con riferimento ad alcuni articoli disciplinati in maniera pi\u00f9 generica.<\/p>\n

Trattandosi di un diritto ampio, ed essendo ogni caso diverso e a s\u00e9 stante, in questa sede fornir\u00f2 ai lettori le informazioni pi\u00f9 importanti dal punto di vista giuridico.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

Le parti comuni del condominio:<\/strong><\/p>\n

L\u2019art. 1117 del codice civile<\/strong>\u00a0non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell’edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini<\/strong> ed il regime giuridico al quale sono sottoposte.
\nSi tratta di\u00a0beni che si presumono comuni<\/strong>, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto e che l’articolo succitato indica in un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa<\/strong>.<\/p>\n

Il suindicato articolo distingue, quindi, i beni che sono oggetto di propriet\u00e0 comune,\u00a0in tre punti<\/strong>:\u00a0al numero 1) vengono elencate le parti inerenti la struttura dell’edificio<\/strong>\u00a0(suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, ecc.) e in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”;\u00a0al numero 2) i locali destinati ai servizi in comune\u00a0<\/strong>(locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.);\u00a0al numero 3) le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune<\/strong>\u00a0(ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.).<\/p>\n

Il successivo art. 1118 c.c. prevede espressamente ed inderogabilmente previsione che il condomino non pu\u00f2 rinunciare ai diritti sui beni comuni<\/strong>\u00a0n\u00e9 sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.\u00a0Nemmeno un regolamento di condominio di natura contrattuale pu\u00f2 prevedere una deroga all\u2019irrinunciabilit\u00e0.<\/p>\n

L’art. 1119 c.c.<\/strong>\u00a0sancisce, invece, l’indivisibilit\u00e0 delle parti comuni dell’edificio, “a meno che la divisione possa farsi senza rendere pi\u00f9 incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio<\/em>“.<\/p>\n

L’uso delle parti comuni:<\/strong><\/p>\n

Ciascun condomino pu\u00f2\u00a0usare le cose comuni<\/strong>, apportando, a proprie spese, anche modificazioni necessarie per il miglior godimento, purch\u00e8 non ne alteri la destinazione e non impedisca,\u00a0ex art. 1102 c.c.<\/strong>, agli altri partecipanti un pari godimento delle stesse, oltre a non pregiudicare la stabilit\u00e0, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale.<\/p>\n

 <\/p>\n

L\u2019amministratore del condominio: definizione<\/strong><\/p>\n

L\u2019amministratore\u00a0\u00e8 “l\u2019organo esecutivo” del condominio. <\/strong>Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell\u2019amministratore. Prevede che l’amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalit\u00e0 di nomina e revoca da parte dall\u2019Autorit\u00e0 Giudiziaria.<\/p>\n

Fino alla riforma del 2012, potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacit\u00e0 d\u2019agire, senza necessit\u00e0 di qualifiche particolari.<\/p>\n

Oggi l’articolo 71bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di\u00a0requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attivit\u00e0 di amministratore. Tra i pi\u00f9 rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) il diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Ammettendo che questi ultimi due requisiti possono essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore\u00a0\u201cuno dei condomini dello stabile\u201d<\/em>. La legge prevede altres\u00ec che possano esercitare questa attivit\u00e0 anche le societ\u00e0, sempre nel rispetto dei canoni elencati.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quando \u00e8 obbligatorio che il condominio nomini un amministratore?<\/strong><\/p>\n

Ai sensi dell\u2019Art. 1129 c.c., come riformato,\u00a0“Quando i condomini sono pi\u00f9 di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore \u00e8 fatta dall’autorit\u00e0 giudiziaria su ricorso di uno o pi\u00f9 condomini o dell’amministratore dimissionario.”<\/em>Quindi la nomina diventa obbligatoria quando vi sono almeno 9 condomini.<\/p>\n

 <\/p>\n

– I quorum per la nomina dell’amministratore:<\/strong><\/p>\n

L\u2019art. 1136 c.c., al quarto comma, stabilisce che la nomina e la revoca dell’amministratore<\/a>\u00a0devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo, ovvero la maggioranza degli intervenuti all\u2019assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi<\/strong>\u00a0(la met\u00e0 del valore dell’edificio). Per quanto concerne la conferma dell\u2019amministratore uscente, non vi \u00e8 un indirizzo giurisprudenziale uniforme. Secondo l\u2019orientamento maggioritario della Cassazione, occorre la maggioranza qualificata anche nel caso di conferma (ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione), trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali. Vi sono per\u00f2 delle sentenze di alcuni Tribunali che ritengono che in seconda convocazione sia sufficiente la maggioranza ordinaria di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo dei millesimi di propriet\u00e0.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

La revoca dell’amministratore:<\/strong><\/p>\n

L\u2019art. 1129 c.c. recita\u00a0“la revoca dell’amministratore pu\u00f2 essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalit\u00e0 previste dal regolamento di condominio\u201d.<\/em><\/p>\n

Pu\u00f2 altres\u00ec essere revocato dall’autorit\u00e0 giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarit\u00e0\u201d (c.d. revoca giudiziale).<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

I doveri dell\u2019amministratore di condominio:<\/strong><\/p>\n

Molteplici sono i doveri dell\u2019amministratore del condominio per tutta la durata del suo mandato<\/strong>.<\/p>\n

All\u2019atto di accettazione dell\u2019incarico<\/strong>, in particolare, egli deve\u00a0comunicare i propri dati<\/strong>\u00a0anagrafici e professionali, il luogo in cui saranno custoditi i\u00a0registri del condominio<\/strong>\u00a0ed i giorni e gli orari in cui gli stessi, a richiesta dei condomini, saranno consultabili e rilasciabili in copia e deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune\u00a0l’indicazione delle sue generalit\u00e0, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici<\/strong>.<\/p>\n

Inoltre, l\u2019amministratore di condominio \u00e8tenuto ad\u00a0eseguire le deliberazioni<\/strong>\u00a0dell\u2019assemblea e a\u00a0convocarla almeno annualmente<\/strong>\u00a0per l\u2019approvazione del rendiconto condominiale entro centottanta giorni dall\u2019assemblea.<\/p>\n

L\u2019amministratore, poi, deve\u00a0garantire che il regolamento di condominio venga rispettato<\/strong>\u00a0e disciplinare nell\u2019interesse di tutto il condominio\u00a0l\u2019uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi<\/strong>, in maniera tale da assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino.<\/p>\n

A tal fine sono fondamentali i suoi doveri di\u00a0eseguire gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, erogare le spese<\/strong>\u00a0che si rendano necessarie per l\u2019esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli\u00a0atti conservativi<\/strong>\u00a0di queste ultime.<\/p>\n

In ogni momento deve fornire al condomino che ne faccia richiesta l\u2019attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si precisa, poi, che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, cos\u00ec come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall\u2019amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.<\/p>\n

Egli \u00e8 tenuto inoltre ad\u00a0agire per la riscossione forzata<\/strong>\u00a0verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell\u2019esercizio nel quale \u00e8 compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea.<\/p>\n

L\u2019amministratore, poi, ha il dovere di\u00a0curare la tenuta di una serie di registri<\/strong>: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilit\u00e0. Ovviamente deve anche\u00a0conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale<\/strong>, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.<\/p>\n

Al momento della cessazione del suo incarico<\/strong>, infine, egli deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini che sia in suo possesso. E\u2019 comunque tenuto ad eseguire le attivit\u00e0 urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ci\u00f2 dia diritto ad ulteriori compensi.<\/p>\n

Responsabilit\u00e0 dell\u2019amministratore:<\/strong><\/p>\n

In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell\u2019amministratore pu\u00f2 anche\u00a0causare danni al condominio, ad esempio quando non ottemperi alla delibera con la quale l\u2019assemblea ha deliberato la stipula di una polizza assicurativa<\/strong>\u00a0per la responsabilit\u00e0 civile e, a un certo punto, si renda necessario avvalersi della stessa, ad esempio per la caduta di tegole dal tetto su un\u2019auto posteggiata lungo la via. Chiaramente, il condominio non potr\u00e0 avvalersi della copertura, mai attivata, e subir\u00e0 un danno dovendo risarcire il terzo.<\/p>\n

In tale ipotesi, cos\u00ec come in tutte le altre affini, l\u2019amministratore risponde nei confronti del condominio per responsabilit\u00e0 da contratto di mandato.<\/p>\n

Per evitare azioni personali di responsabilit\u00e0, l\u2019amministratore deve esercitare il proprio mandato nel pieno rispetto delle norme di legge, ponendo particolare attenzione nel rimuovere prontamente le situazioni di pericolo, relative alle parti comuni dell\u2019edificio, dalle quali potrebbe derivare un danno a terzi o agli stessi condomini. Inoltre, su di lui grava l\u2019obbligo previsto dall\u2019articolo 40 del Codice penale, secondo cui \u00abnon impedire un evento che si ha l\u2019obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo.<\/p>\n

Prorogatio dei poteri dell\u2019amministratore:<\/strong><\/p>\n

L’incarico di amministratore ha la\u00a0durata di un anno<\/strong>\u00a0e alla scadenza si intende\u00a0rinnovato per uguale durata<\/strong>\u00a0come disposto dall’art. 1129, comma 10, c.c., novellato dalla riforma, ferma restando la possibilit\u00e0 per l’assemblea condominiale di disporre la revoca in ogni momento.
\nAlla fine del mandato di gestione, ovvero in caso di revoca o dimissioni, l’assemblea dovr\u00e0<\/strong>\u00a0quindi\u00a0deliberare\u00a0<\/strong>sulla\u00a0nomina\u00a0<\/strong>del nuovo amministratore (o sulla conferma del precedente), secondo le maggioranze gi\u00e0 richieste in precedenza, non modificate dalla riforma: il\u00a0quorum richiesto \u00e8 quello della maggioranza degli intervenuti<\/strong>\u00a0che rappresentino almeno la met\u00e0 del valore millesimale dell’edificio.
\nTuttavia, pu\u00f2 accadere che, per\u00a0mancanza del raggiungimento del numero legale<\/strong>, considerato che la nomina e la revoca dell’amministratore (e, parimenti, la conferma) rientrano tra le materie per le quali il legislatore richiede una maggioranza “fissa” come prevista dal\u00a0quarto comma dell’art. 1136 c.c.,\u00a0<\/strong>l’assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l’amministratore.
\nNell’eventualit\u00e0 in cui l’assemblea non vi provveda, le\u00a0opzioni sono due<\/strong>: a) ogni singolo condomino ha diritto di\u00a0rivolgersi all’autorit\u00e0 giudiziaria<\/strong>, affinch\u00e9 la stessa nomini con decreto un\u00a0amministratore c.d. “giudiziale”<\/strong>; b)\u00a0l’amministratore uscente prosegue<\/strong>nell’esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.
\nNel primo caso, il ricorso per la nomina pu\u00f2 essere presentato al tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall’amministratore dimissionario.
\nNel secondo caso, per garantire la continuit\u00e0 dell’incarico dell’amministratore nell’edificio condominiale, si parla di\u00a0“prorogatio\u00a0<\/em>imperii”<\/strong>e l\u2019amministratore uscente prosegue in via provvisoria.<\/p>\n

 <\/p>\n

La delibera condominiale<\/strong>:<\/p>\n

Quando pu\u00f2 essere impugnata: <\/strong><\/p>\n

una delibera condominiale pu\u00f2 essere impugnata quando presenta vizi tali da renderla annullabile o addirittura nulla. E\u2019 annullabile entro 30 gg. dalla decisione dell\u2019assemblea, dal condomino presente ma che ha espresso un parere dissenziente. Il condomino assente, invece, pu\u00f2 impugnare la delibera entro 30 gg. Dal ricevimento della raccomandata A\/R inviata dall\u2019amministratore e contenente il verbale dell\u2019assemblea. In quest\u2019ultimo caso il termine decorre dall\u2019effettiva data di consegna della raccomandata al destinatario. Pertanto, se il postino non trova il condomino in casa (o le persone comunque autorizzate a ricevere il plico ai sensi del codice civile), lascia un avviso di giacenza del plico presso l\u2019Ufficio Postale. Entro 10 giorni dal detto avviso il condomino (o persona da quest\u2019ultimo delegata) deve ritirare la raccomandata contenente il verbale di assemblea e dal momento del ritiro e, quindi, dall\u2019effettiva conoscenza dello stesso, decorrono i 30 giorni per l\u2019impugnazione, come suindicato. Trascorsi i termini di giacenza (ovvero i 10 gg.) senza che sia ritirato, il verbale non \u00e8 pi\u00f9 impugnabile se non per vizi di nullit\u00e0 per i quali non vi \u00e8 alcun termine.<\/p>\n

 <\/p>\n

Vizi della delibera condominiale<\/strong>:<\/p>\n

Nullit\u00e0<\/strong>:<\/p>\n

Sono nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell\u2019assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all\u2019oggetto.<\/p>\n

Annullabilit\u00e0<\/strong>:<\/p>\n

Sono annullabili quelle delibere che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell\u2019assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell\u2019assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all\u2019oggetto.<\/p>\n

L\u2019annullamento della delibera non pu\u00f2 per\u00f2 avere luogo se la delibera impugnata viene sostituita successivamente con altra presa in conformit\u00e0 della legge. Quindi, se \u00e8 gi\u00e0 iniziata una causa di impugnazione di una delibera assembleare del condominio,\u00a0si avr\u00e0 la cessazione della materia del contendere ove risulti che l\u2019assemblea, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della delibera impugnata. In questo caso, per\u00f2, non viene meno l\u2019interesse delle parti alla pronuncia sulle spese processuali ed il giudice adito, valutata la fondatezza della domanda, deve provvedere alla loro liquidazione anche in base al principio della soccombenza virtuale.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Il diritto condominiale, dopo anni di silenzio legislativo, \u00e8 stato oggetto di riforma nel 2012 con la Legge 220 che, sebbene abbia disciplinato la materia in maniera pi\u00f9 compiuta rispetto al passato, lascia comunque ampio spazio ad interpretazioni della stessa con riferimento ad alcuni articoli disciplinati in maniera pi\u00f9 generica. Trattandosi di un diritto ampio, […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/229"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=229"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/229\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":230,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/229\/revisions\/230"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=229"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=229"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolegaleyovanidis.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=229"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}